SCPI : Les risques de l’investissement immobilier à Toulouse

Vous souhaitez investir en SCPI, mais vous débutez ? Vous habitez dans le Sud-ouest et préférez donc investir dans l’immobilier local, que vous connaissez afin de vous rassurer ? Nous allons voir ensemble si investir en SCPI à Toulouse est une bonne idée ou un risque trop important pour les investisseurs.

Investir en SCPI, qu’est-ce que c’est ?

La SCPI, ou Société civile de placement immobilier, est un placement permettant aux investisseurs d’acquérir des parts d’une société, qui elle-même détient et gère des biens immobiliers. Ces biens peuvent être de plusieurs types :

  • SCPI de rendement, détenant des bureaux, des commerces, etc.
  • SCPI résidentielle, détenant des logements.
  • SCPI de développement durable, spécialisées dans les bâtiments respectueux de l’environnement
  • SCPI fiscale, dont l’objectif est d’accorder une réduction d’impôt aux investisseurs en investissant dans des logements permettant de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation (Pinel, Malraux, Denormandie, etc.)
  • SCPI de plus-value et SCPI de déficit foncier, spécialisée dans l’acquisition de bien à fort potentiel et à rénover ;
  • Etc.

Investir en SCPI permet ainsi d’investir dans le secteur immobilier avec un apport moindre. La SCPI repose donc sur l’agrégation de plusieurs porteurs de parts, leur permettant ainsi de mettre en commun leur capacité d’investissement et pouvoir acquérir des biens immobiliers leur conférant plus de rendement que s’ils étaient seul, par l’intermédiaire du phénomène des économies d’échelle.

Les avantages d’investir en SCPI à Toulouse

La ville toulousaine figure en quatrième place du classement des villes françaises, en termes de population. Située, dans l’ordre, derrière Paris, Marseille et Lyon, la ville n’a de cesse d’augmenter : chaque année, ce sont plus de 20 000 nouveaux habitants qui viennent emménager dans la métropole de Toulouse. Rien que dans la commune de Toulouse, en 2019, on comptait 493 465 habitants. Cette attractivité est notamment portée par les entreprises présentes en région toulousaine, avec de grands noms comme Airbus, Thalès, Engie, ou encore Newrest. Cette effervescence sur le marché de l’emploi créé donc un véritable boom démographique : à un horizon de 10 ans, les spécialistes placent Toulouse comme la troisième ville de France, rattrapant et dépassant ainsi Lyon.

Cette effervescence peut expliquer l’attrait d’un investissement à Toulouse en SCPI. En effet, plus de populations et des créations d’emplois ont pour conséquence la création de nouveaux logements, de nouveaux bureaux et de nouveaux commerces. Il serait donc intéressant de profiter de l’excellente santé de l’économie de la ville rose pour prendre part à l’acquisition de biens immobiliers.

Plusieurs projets sont déjà en cours. Si le plus connu est celui de Matabiau, avec la création d’une tour et d’un complexe de bureaux à proximité de la gare Toulouse-Matabiau, d’autres sont également en cours de développement ou déjà commencé. Nous pouvons notamment citer un Techno Centre de 21 000 m² en phase de projet à proximité de la station de métro Balma Gramont. Également, avec l’implantation de la Halle de la Machine et du cinéma UGC, Montaudran a la côté et de nobmreux projets sortent de terre, telle que le futur bâtiment des Ateliers du Capitole.

Les SCPI déjà présentes à Toulouse

S’il y a de nombreux avantages à investir en SCPI, notamment au sein de Toulouse, peu de SCPI y sont présentes. Et il s’agit presque exclusivement de SCPI diversifiée : elle n’acquiert pas des biens qu’à Toulouse, mais dans d’autres villes françaises. Ainsi dans les SCPI présentes à Toulouse, on retrouve :

  • La SCPI Immorente, de la société de gestion Sofidy, a acquis des commerces dans la région toulousaine, notamment un centre commercial créé vers la fin des années 2010. Cette SCPI diversifiée a une capitalisation de 3,7 milliards €, et acquiert tout type de biens, mais principalement des commerces et bureaux.
  • La SCPI PFO2, géré par Périal AM, cette SCPI est spécialisée dans l’acquisition et la gestion de biens immobiliers de bureaux et respectueux de l’environnement. Par ailleurs, il s’agit historiquement de la première SCPI environnementale, ou SCPI de développement durable, créée en 2009. La SCPI PFO2 a par ailleurs acquis des bureaux toulousains parmis les 39 % de biens acquis en province française (hors Île-de-France).
  • La SCPI Affinités Pierre, dont la gestion a été confiée à Groupama Gan REIM, est une SCPI spécialisée dans l’immobilier d’entreprise. Fondée en 2015 mais ayant acquis l’agrément de l’AMF en 2019, la SCPI a acquis une plateforme logistique en périphérie de Toulouse, dans la Zone d’Activité Eurocentre.

Les risques : pourquoi ne faut-il pas investir à Toulouse en SCPI ?

Cela peut être tentant, en tant que bon connaisseur de la capitale de l’Occitanie et ses briques roses, de vouloir acquérir des parts de SCPI spécialisée sur Toulouse. Pourtant, si cela peut paraître logique à première vue, les spécialistes d’Occitanie Populaire ne vous le recommandent pas. En effet, investir en SCPI comporte des risques, et nous allons voir cela en deux points.

Diversifiez vos investissements

Lorsqu’on investi dans l’immobilier, l’une des premières choses qu’on apprend tient en un mot : diversifier. La diversification des investissements est la clé pour vous permettre un patrimoine pouvant tenir sur le long terme. On peut comparer cela à la célèbre expression « ne pas mettre ses œufs dans le même panier ». En d’autres termes, il convient de ne pas acquérir que des biens à Toulouse ; quand on parle d’investissement locatif, acquérir un bien dans une zone géographique qu’on connaît et maîtrise peut encore s’entendre, notamment si vous effectuez de la location meublée non-professionnelle (LMNP). Alors pour vos investissements en SCPI, ne vous focalisez pas sur Toulouse. Ce produit vous permet d’optimiser votre rendement, alors allez voir dans d’autres villes.

Les limites de l’immobilier de bureau à Toulouse

Il existe plusieurs types de SCPI. Mais dans les SCPI de rendement, la plus privilégiée reste la SCPI de bureaux. Il s’agit de celle offrant les meilleures performances. Or, si la population toulousaine augmente chaque année, propulsant la ville avec un phénomène de rattrapage sur Lyon en termes de démographie, pour l’immobilier de bureau cela reste plutôt calme. Des projets fleurissent, mais ils restent relativement modérés en comparaison à la ferveur de l’immobilier de bureaux parisien mais également européen. D’autant plus que la majorité des acteurs en région toulousaine sont des mastodontes de l’économie française et mondiale, dont une forte partie de la valeur d’entreprise repose sur les possessions immobilières. En d’autres termes, ces entreprises n’ont pas besoin de SCPI pour acquérir leur bien et leur louer par la suite. Investir en SCPI de bureau à Toulouse limitera donc trop fortement vos capacités d’investissement.

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