Quelles solutions pour devenir propriétaire en Occitanie en 2024 ?

L’Occitanie est une région attractive, qui offre un cadre de vie agréable et diversifié, entre mer, montagne et campagne. Mais, à l’instar des autres régions de France, son marché immobilier connaît un contexte de crise qui a entraîné une baisse historique du nombre de transactions et des prix au niveau national. Sa capitale, Toulouse, ,n’est pas épargnée par ce phénomène, qui rend l’accession à la propriété de plus en plus difficile pour les ménages modestes. Face à cette situation, quelles sont les solutions pour devenir propriétaire en Occitanie et, plus précisément, à Toulouse en 2024 ? Quels sont les avantages et les risques pour les primo-accédants ? Quelles sont les aides de financement disponibles ? Voici quelques éléments de réponse.

Accéder à la propriété, des avantages… et des risques

Devenir propriétaire de son logement est souvent un rêve pour les ménages français, qui y voient un moyen de se constituer un patrimoine, de “se sentir chez soi” et de bénéficier d’une relative stabilité. Mais c’est aussi un projet qui implique des responsabilités, des contraintes et, surtout, des coûts. Il faut donc bien peser le pour et le contre avant de se lancer dans l’aventure.

Les avantages de l’accession à la propriété sont nombreux :

• Profiter d’un contexte favorable : les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont encore bas, même s’ils ont légèrement remonté depuis le début de l’année 2024. La concurrence entre les banques reste vive, ce qui permet de négocier les meilleures conditions de financement. Les prix des logements anciens sont en baisse, ce qui offre des opportunités d’achat intéressantes, notamment dans les zones détendues. Les aides de l’État et des collectivités locales sont maintenues, voire renforcées, pour soutenir l’accession sociale à la propriété.
• Bénéficier d’un effet de levier : en empruntant sur une longue durée, les primo-accédants peuvent acquérir un bien immobilier dont la valeur est supérieure à leur apport personnel et à leur capacité d’épargne. Ainsi, ils peuvent se constituer un patrimoine plus important, qui peut se valoriser dans le temps, selon l’évolution du marché. De plus, ils peuvent profiter de la déduction des intérêts d’emprunt de leurs revenus imposables, ce qui réduit leur pression fiscale.
• Se protéger contre l’inflation : en devenant propriétaire, les primo-accédants se libèrent du paiement d’un loyer, qui augmente généralement avec l’inflation. Ils peuvent ainsi maîtriser leur budget et anticiper leurs dépenses. Ils peuvent également profiter de la revalorisation de leur bien immobilier, qui suit souvent l’inflation, voire la dépasse, selon les zones géographiques et les types de logements.
• Personnaliser son logement : en devenant propriétaire, les primo-accédants peuvent aménager et décorer leur logement selon leurs goûts et leurs besoins, sans avoir à demander l’autorisation du propriétaire ou du syndic. Ils peuvent également réaliser des travaux d’amélioration, de rénovation ou d’agrandissement, qui peuvent augmenter la valeur et le confort de leur bien immobilier.

Les risques de l’accession à la propriété sont également à prendre en compte :

• S’endetter sur le long terme : en devenant propriétaire, les primo-accédants s’engagent à rembourser un crédit immobilier sur une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans. Cela représente une charge financière importante, qui réduit leur capacité d’épargne et leur marge de manoeuvre en cas d’imprévu. Ils doivent donc être sûrs de leur capacité de remboursement et de leur stabilité professionnelle et familiale. Ils doivent également souscrire une assurance emprunteur, qui peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit, et qui peut varier selon leur âge, leur état de santé et leur situation personnelle.
• Supporter des frais annexes : en devenant propriétaire, les primo-accédants doivent faire face à des frais supplémentaires, qui peuvent alourdir le coût de leur opération immobilière. Il s’agit notamment des frais de notaire, qui représentent environ 8 % du prix d’achat d’un logement ancien et 3 % d’un logement neuf, des frais de garantie, qui peuvent être de l’ordre de 1 à 2 % du montant du crédit, des frais d’agence, qui peuvent varier de 3 à 10 % du prix de vente, des frais de déménagement, qui peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros, et des frais de copropriété, qui peuvent être élevés selon les prestations offertes et l’état du bâtiment.
• S’exposer à la volatilité du marché : en devenant propriétaire, les primo-accédants prennent le risque de voir la valeur de leur bien immobilier baisser, en fonction de l’offre et de la demande, de la conjoncture économique, de l’évolution des taux d’intérêt, de la qualité du logement et de son emplacement. Ils peuvent ainsi se retrouver en situation de moins-value, c’est-à-dire que le prix de vente de leur logement est inférieur au prix d’achat, ce qui peut les empêcher de revendre leur bien ou de le mettre en location. Ils doivent donc être attentifs à la qualité de leur investissement et à sa rentabilité potentielle.
• Perdre en mobilité : en devenant propriétaire, les primo-accédants perdent en flexibilité et en mobilité, car ils sont liés à leur logement et à leur crédit immobilier. Ils doivent donc être sûrs de leur choix géographique et de leur projet de vie, car il peut être difficile de revendre ou de louer leur bien immobilier, surtout dans les zones peu dynamiques ou surévaluées. Ils doivent également tenir compte des contraintes liées à la copropriété, qui peuvent limiter leur liberté et leur autonomie.

Quelles sont les aides de financements éligibles en Occitanie ?

Pour faciliter l’accession à la propriété des primo-accédants, il existe plusieurs aides financières, qui peuvent être cumulées sous certaines conditions. Ces aides peuvent provenir de l’État, des collectivités locales, des organismes sociaux ou des employeurs. Elles peuvent prendre la forme de prêts à taux réduit ou bonifié, de subventions, de primes, d’exonérations fiscales ou de garanties.

Retrouvez ci-dessous les principales aides de financement éligibles en Occitanie.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Récemment prolongé jusqu’en 2027, le PTZ est prêt sans intérêt, accordé par l’État, qui permet de financer une partie de l’achat ou de la construction d’un logement neuf ou ancien avec travaux, sous conditions de ressources et de performance énergétique.

Le montant du PTZ dépend de la zone géographique, du type de logement, du nombre de personnes qui vont l’occuper et du revenu fiscal de référence. Il peut financer jusqu’à 40 % du coût de l’opération, dans la limite d’un plafond, et doit être complété par un ou plusieurs prêts immobiliers.

Le PTZ est remboursable sur une durée de 20 à 25 ans, avec un différé de remboursement de 5 à 15 ans selon les revenus.

En Occitanie, le PTZ est accessible dans toutes les zones (A, B1, B2 et C), mais les plafonds de coût de l’opération et de montant du prêt sont plus élevés dans les zones A et B1, qui correspondent aux agglomérations de Toulouse et Montpellier, qu’en zone B2 et C, qui regroupent le reste du territoire régional.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Il s’agit d’un prêt à taux plafonné, accordé par les établissements financiers ayant passé une convention avec l’État, qui permet, sous conditions de ressources, de financer l’achat ou la construction d’un logement.

Le “PAS” peut financer un projet d’acquisition, dans la limite d’un plafond, et doit être remboursé sur une durée de 5 à 30 ans. Il ouvre droit à l’aide personnalisée au logement (APL), qui permet de réduire le montant des mensualités, et à la garantie de l’État, qui permet de bénéficier d’une assurance en cas de défaillance de paiement.

En Occitanie, les plafonds de ressources et de coût de l’opération du PAS sont les mêmes que ceux du PTZ, selon la zone géographique, le type de logement et le nombre d’occupants.

Le prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné est plafonné et permet de financer l’achat ou la construction d’un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux, sans conditions de ressources.

Le “PC” peut financer jusqu’à 100 % du coût de l’opération, dans la limite d’un plafond, et doit être remboursé sur une durée de 5 à 35 ans. Il ouvre également droit à l’APL et à la garantie de l’État, comme le PAS.

En Occitanie, comme pour le « PAS », les plafonds de coût de l’opération du PC sont les mêmes que ceux du PTZ.

Le prêt accession d’Action Logement

C’est un prêt à taux fixe avantageux, accordé par Action Logement, qui permet de financer l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, sous conditions de ressources et de performance énergétique. Il est réservé aux salariés des entreprises du secteur privé cotisant à Action Logement (ou prêt agri-accession pour les salariés du secteur agricole).

Le montant du prêt varie de 7 000 à 25 000 euros selon la zone géographique et le type de logement, et doit être remboursé sur une durée de 20 ans. En Occitanie, le prêt accession d’Action Logement est accessible dans toutes les zones (A, B1, B2 et C), mais le montant du prêt est plus élevé dans les zones A et B1, qui correspondent aux agglomérations de Toulouse et Montpellier, qu’en zone B2 et C, qui regroupent le reste du territoire régional.

Bon à savoir : le prêt accession d’Action Logement est cumulable, sous conditions, avec le prêt travaux Action Logement, qui permet de financer des travaux d’amélioration ou d’adaptation du logement.

Les aides des collectivités locales

Il s’agit de prêts, de subventions, de primes ou d’exonérations accordés par les communes, les départements ou la région Occitanie, qui visent à favoriser l’accession à la propriété des ménages modestes ou des primo-accédants.

Ces aides sont généralement soumises à des conditions de ressources, de localisation, de type de logement ou de travaux. Elles peuvent être cumulées avec les autres aides de financement, sous réserve de respecter les plafonds de coût de l’opération. En Occitanie, il existe de nombreuses aides locales, qui varient selon les territoires.

• Montpellier accorde une aide à l’accession aidée, qui peut atteindre 10 000 euros, pour l’achat d’un logement neuf dans le secteur privé. La communauté d’agglomération du Pays de l’Or octroie un prêt à taux zéro, qui peut aller jusqu’à 15 000 euros, pour l’achat d’un logement neuf sur son territoire.
• Toulouse propose un prêt sans intérêt, qui peut s’élever à 20 000 euros, pour l’achat d’un logement ancien ou neuf dans certains quartiers prioritaires. La communauté d’agglomération de l’Albigeois offre un prêt sans intérêt sur 20 ans, qui peut atteindre 30 000 euros, pour l’achat d’un logement financé en prêt social location accession (PSLA).
• Colomiers délivre une avance remboursable sans intérêt, qui peut varier de 5 000 à 10 000 euros, pour l’achat d’un logement neuf ou ancien.
• Castelnaudary verse une prime de 1 000 euros, pour l’achat d’un logement ancien avec travaux dans le périmètre de l’opération programmée d’amélioration de l’habitat et de renouvellement urbain (OPAH-RU).
• Carcassonne attribue une prime de 2 000 euros, pour l’achat d’un logement ancien ou neuf dans le centre-ville.
• Nîmes Métropole accorde une subvention de 3 000 euros, pour l’achat d’un logement neuf ou ancien avec travaux dans le cadre de l’accession sociale à la propriété.

Devenir propriétaire à Toulouse, une gageure ?

Toulouse attire chaque année de nombreux habitants qui cherchent à profiter de sa qualité de vie et de son offre de services. Mais cette attractivité a un prix : celui de l’immobilier, qui reste élevé malgré les récentes baisses enregistrées en 2024.

Selon les sources des notaires, le prix médian de l’appartement ancien à Toulouse s’établit à 3 230 €/m2 en 2023, soit une hausse de +0,7% par rapport à 2022. Le prix médian de la maison ancienne à Toulouse atteint quant à lui 384 500 €, soit une baisse de -1,5% sur un an. Ces prix sont nettement supérieurs à la moyenne nationale, qui est de 2 630 €/m2 pour l’appartement ancien et de 230 000 € pour la maison ancienne.

De plus, le marché immobilier toulousain connaît une chute “brutale” des volumes de ventes, qui ont diminué de -31% en 2023, tous types de biens confondus. Cette baisse s’explique par plusieurs facteurs, tels que la hausse des taux d’intérêt, la diminution de la capacité d’emprunt des ménages et la pénurie de l’offre de logements neufs.

De nombreux observateurs constatent qu’il devient de plus en plus difficile pour les ménages « modestes » de devenir propriétaire à Toulouse, où la demande excède largement l’offre.

• En savoir plus sur le marché immobilier à Toulouse.

Focus sur le BRS (Bail Réel Solidaire)

Face à ce constat, existe-t-il des solutions pour accéder à la propriété à Toulouse en 2024 ? La réponse est oui, grâce au bail réel solidaire (BRS), un nouveau dispositif d’accession sociale à la propriété, créé par la loi ALUR en 2014 et opérationnel depuis 2017. Le BRS permet à des ménages modestes de devenir propriétaire d’un logement neuf situé dans certaines zones tendues de l’agglomération toulousaine, et ce, à un prix abordable.

Le principe du BRS est simple : il dissocie la propriété du foncier de celle du bâti. Ainsi, le ménage acquiert uniquement les murs du logement, tandis que le terrain reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS), qui est une structure à but non lucratif. Le ménage signe alors un bail réel solidaire avec l’OFS, qui lui donne le droit d’occuper le terrain moyennant une redevance modique. Le ménage bénéficie ainsi de la pleine propriété du logement, qu’il peut habiter, transmettre ou revendre, sous certaines conditions.

L’avantage du BRS est qu’il permet de réduire le coût d’acquisition du logement, en excluant le prix du foncier, qui représente une part importante du prix total. Ainsi, le prix du logement en BRS est inférieur de 20% à 40% au prix du marché. Par exemple, à Toulouse, le prix moyen du mètre carré en BRS est d’environ 3 000 €, contre 4 200 € pour le neuf classique. De plus, le BRS ouvre droit à des avantages fiscaux, tels que l’exonération de la taxe foncière pendant 15 ans, ou la réduction du droit de mutation.

Il existe cependant un certain nombre de conditions à respecter. Le BRS s’adresse aux ménages dont les revenus ne dépassent pas les plafonds définis à Toulouse (ils correspondent à ceux du Prêt social location-accession). Par exemple, pour un ménage de 2 personnes souhaitant acheter un logement en BRS au sein de la ville rose, le revenu fiscal de référence ne doit pas excéder 56 169 €. Le BRS est donc une solution adaptée aux ménages modestes, qui peinent à accéder au marché immobilier classique.

Le bail réel solidaire (BRS) apparaît comme une solution innovante et solidaire, qui permet d’acheter un logement neuf à un prix abordable, en dissociant la propriété du foncier de celle du bâti. Le BRS s’adresse aux ménages dont les revenus ne dépassent pas les plafonds du PTZ, et leur offre des avantages fiscaux.

• En savoir plus sur la revente de son logement à Toulouse.