Page mise à jour 23/10/2025
En 2025, le marché de l’immobilier neuf toulousain traverse une crise historique, et les prix reculent dans un contexte de raréfaction de l’offre et de contraction de la demande. Les taux d’intérêt continuent d’affecter le pouvoir d’achat des ménages et leur capacité à emprunter. Par ailleurs, la rareté des terrains disponibles pour construire, les retards dans les chantiers et livraisons, ainsi que les retraits de projets ont contribué à une baisse prononcée de l’offre de logements neufs.
Les mises en vente s’établissent à 1 430 logements, soit -16 % par rapport au 1er semestre 2024 et -35 % par rapport à 2023. Malgré une légère reprise au deuxième trimestre (752 mises en vente contre 676 au premier), le marché reste sous-alimenté (source : l’Observer de l’immobilier toulousain).
Les ventes nettes au détail s’effondrent, atteignant à peine 1 000 unités sur le semestre, en recul de -25 % vs 2024 et -27 % vs 2023. Un niveau jamais observé depuis la création de l’Observer. Les taux d’intérêt, qui demeurent autour de 3,5 % sur 25 ans, et la fin du dispositif Pinel en décembre 2024 expliquent cette chute brutale.
La part des investisseurs s’est réduite à 20 % des ventes nettes, contre plus de 60 % au 1er semestre 2021. Le marché perd ainsi son moteur historique : de nombreux programmes peinent à se commercialiser sans dispositif défiscalisant. En parallèle, les ventes à occupants (80 % des ventes nettes) progressent, avec 790 ventes enregistrées (+21 % vs 2024).
Face à cette crise de l’offre et de la demande, les prix moyens poursuivent leur repli : 4 500 €/m² (logements collectifs libres, hors stationnement), soit -0,4 % vs 2024 et -0,8 % vs 2023.
La tension immobilière
Pour décrire le marché locatif à Toulouse, le mot tendu est véritablement le bon. L’attractivité de la zone est telle que le nombre d’habitations ne cesse de grimper. La quatrième ville française a connu une augmentation de population de 6 075 habitants entre 2020 et 2021 (source : Toulouse Métropole). En 2024, la ville orse a dépassé le seuil des 500 000 habitants.
Le Sud-ouest attire, mais le Sud-ouest ne construit pas assez ! Malgré les nombreux chantiers de constructions, comme dans les quartiers de Lalande, Trois-Cocus, la Vache et Cartoucherie, la demande locative grandissante ne trouve pas de réponse. La demande de bien supplante largement l’offre, et la construction de biens neufs n’est pas assez conséquente. Pourtant, les investisseurs sont motivés pour acquérir des logements neufs et ainsi investir dans le locatif. Avec la fin du dispositif Pinel, le marché locatif reste à l’arrêt, dans l’attente d’une relance que pourraient amorcer le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) et le futur statut de bailleur privé, appelés à redynamiser l’investissement locatif et à rééquilibrer l’offre sur le territoire toulousain (Source).
Comment motiver la production de logements neufs ?
Devant cette situation critique, il est urgent de trouver des solutions. Les spécialistes du secteur de l’immobilier neuf en ont d’ailleurs quelques-unes en réserve.
- Provoquer un choc de l’offre en délivrant des permis de construire suffisamment nombreux.
- Raccourcir les délais des opérations immobilières.
- Soutenir la construction par les institutions gouvernementales, régionales et municipales. Toulouse Métropole a notamment annoncé débloquer des fonds pour construire des logements sociaux.
Il est à noter que, dans ce contexte difficile, les promoteurs immobiliers locaux (Nexity, LP Promotion, Sporting Promotion, Uptown Promotion, Green City…) ont été contraints d’innover et de repenser leurs stratégies pour faire face à la crise. Certains ont opté pour des programmes plus abordables, s’adaptant à une demande changeante, tandis que d’autres ont mis en place des innovations ou des incitations spéciales (parkings, architecture, mixité sociale, logements transgénérationnels…) pour attirer les acheteurs potentiels. Les défis persistants ont également conduit à une collaboration accrue avec les autorités locales pour explorer des solutions de relance.
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