Page mise à jour 17/06/2024
En 2024, le marché de l’immobilier neuf toulousain traverse une crise historique et les prix baissent.
La hausse rapide des taux d’intérêt a eu un impact négatif sur le pouvoir d’achat des ménages et sur leur capacité à emprunter. La rareté des terrains pour construire, les retards de construction et de livraison des matières premières, ainsi que les retraits de projets ont entraîné une diminution drastique de l’offre de biens neufs.
En effet, le nombre de mises en vente a chuté de moitié en 2023, avec seulement 2 936 logements proposés, soit le niveau le plus bas depuis 2009. Les ventes ont également plongé, avec 2 515 ventes nettes au détail sur l’année, soit une baisse de 47% par rapport à 2022. Le taux de désistement a atteint un niveau alarmant de 29% des ventes en 2023. La clientèle d’investisseurs est devenue minoritaire pour la première fois en plus de 20 ans, ne représentant que 45% des acquisitions en 2023 (source : entreprises-occitanie.com).
Face à cette crise de l’offre et de la demande, les prix ont atteint une moyenne de 4 547 euros/m², soit +4% par rapport à 2022. Cependant, au quatrième trimestre 2023, le prix moyen a légèrement baissé, reflétant les difficultés du marché. Les perspectives pour 2024 sont à la baisse, avec une inflexion mesurée des prix attendue en avril 2024, de l’ordre de -4,7% pour les appartements anciens et de -10% pour les maisons anciennes en Haute-Garonne (source : Notaires de France).
La tension immobilière
Pour décrire le marché locatif à Toulouse, le mot tendu est véritablement le bon. L’attractivité de la zone est telle que le nombre d’habitations ne cesse de grimper. La quatrième ville française a vu son nombre d’habitants augmenter de 6,3 % entre 2011 et 2016. Et cette augmentation semble encore plus forte à partir de 2017 : en 2020, il était annoncé presque 6 000 nouveaux toulousains. Il s’agissait alors de la ville qui accueillait le plus de nouveaux habitants, devant Nantes, mais également sa voisine Montpellier.
Le Sud-ouest attire, mais le Sud-ouest ne construit pas assez ! Malgré les nombreux chantiers de constructions, comme dans les quartiers de Lalande, Trois-Cocus, la Vache et Cartoucherie, la demande locative grandissante ne trouve pas de réponse. La demande de bien supplante largement l’offre, et la construction de biens neufs n’est pas assez conséquente. Pourtant, les investisseurs sont motivés pour acquérir des logements neufs et ainsi investir dans le locatif. Les dispositifs d’incitation à l’investissement locatif privé, tel que le dispositif Pinel, semblent porter leurs fruits. (Source).
Comment motiver la production de logements neufs ?
Devant cette situation critique, il est urgent de trouver des solutions. Les spécialistes du secteur de l’immobilier neuf en ont d’ailleurs quelques-unes en réserve.
- Provoquer un choc de l’offre en délivrant des permis de construire suffisamment nombreux.
- Raccourcir les délais des opérations immobilières.
- Soutenir la construction par les institutions gouvernementales, régionales et municipales. Toulouse Métropole a notamment annoncé débloquer des fonds pour construire des logements sociaux.
Il est à noter que, dans ce contexte difficile, les promoteurs immobiliers locaux (Nexity, LP Promotion, Sporting Promotion, Uptown Promotion, Green City…) ont été contraints d’innover et de repenser leurs stratégies pour faire face à la crise. Certains ont opté pour des programmes plus abordables, s’adaptant à une demande changeante, tandis que d’autres ont mis en place des innovations ou des incitations spéciales (parkings, architecture, mixité sociale, logements transgénérationnels…) pour attirer les acheteurs potentiels. Les défis persistants ont également conduit à une collaboration accrue avec les autorités locales pour explorer des solutions de relance.
- Aller plus loin : L’état du marché immobilier neuf à Montpellier